フラット35の仕組み

住宅の購入といえば住宅ローンの支払いをすぐに思い浮かべるのではないでしょうか。
住宅ローンを考えている人ならフラット35というのは聞いたことがあるはずですね。
住宅ローンといえば以前は公的なものが中心になっていました。住宅金融公庫の融資が一般的に利用されていたわけです。
しかし、住宅金融公庫は2007年3月に廃止されました。採算が取れていなかったからのようです。住宅金融公庫は4月から住宅金融支援機構となり、それに伴い利用者への直接融資は原則廃止となってしまったようです。
住宅金融支援機構の新規の融資は特定の場合に限られています。災害時の住宅復興資金向けなど、例外的な融資のみとなっています。
それでは住宅金融公庫以後、住宅ローンの中心となっているのはどんなものなのでしょうか。
それがフラット35と呼ばれる商品なのですね。
フラット35には2種類あります。
住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローンの債権を買い取り証券化する買取型と、提携金融機関が手がける証券化を住宅金融支援機構が保証する保証型ですね。
証券化というのは要するに投資家からお金を出してもらおうという仕組みですね。
買い取り型の場合、
顧客←民間金融機関←住宅金融支援機構←投資家
というお金の流れになっています。返済するお金は矢印が逆になります。
仕組みの話をしましても借りるほうにとってはそれほど益はありませんね。
一般的な買取型フラット35の融資条件などを見てみましょう。
フラット35(買取型)の融資は民間金融機関が行います。
金利は金融機関によって異なり、平成19年10月時点で返済21年以上は2.95~3.5%、20年以下は2.75~3.4%。
金利が固定であるというところが最大の利点かもしれません。申し込み時の金利ではなく、融資開始時点の金利となります。
返済は15~35年で、1年刻み。
融資限度額は8000万円で費用の9割が限度です。
フラット35を含む借入金(フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、財形住宅融資など)の合計の返済額が、1年あたり年収400万円未満の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下というのが融資する際の基準になります。
申し込み年齢は70歳未満。
ただし、親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上でも融資が受けられます。
70歳以上で融資を受けて、子供もローン返済するというのは大変な気もしますけど。
住宅の床面積に関する条件としては、一戸建ての場合、70平方メートル以上で、マンションの場合は専有面積30平方メートル以上となっています。
床面積の上限はありません。
住宅の購入を考えている人は、ローンの金利の動向や融資条件や内容を把握しておきましょう。

財形住宅融資

財形住宅融資とは財形貯蓄を1年以上続けていることが条件となりますので、だれでも借りられるというわけではありません。それに加えて、貯蓄残高(住宅財形貯蓄だけでなく、一般財形貯蓄・年金財形貯蓄全ての残高合計)が50万円以上ある人が住宅の建設や購入、リフォームなどの資金を対象として融資を受けることができます。
ただ、1年間続けて残高50万円ですから、そんなに高いハードルではありませんね。
購入価格の8割・貯蓄残高の10倍・4000万円、のうちいずれいちばん少ない額が融資限度額になっています。ということは最高でも4000万円しか借りられないということになりますね。まあ、4000万円あれば十分ですか。
限度額いっぱい借りるためには、5000万円の物件を買わなければなりませんね。また、貯蓄残高が400万円なければなりません。
その他の借り入れ条件を見てみましょう。
新築の場合。
・マンション・・・専有面積40平方メートル以上、280平方メートル以下。
・一戸建て・・・床面積70平方メートル以上、280平方メートル以下。
中古物件の場合。
・一戸当たりの床面積(専有面積)が40平方メートル以上、280平方メートル以下。
・一戸建て等の場合・・・敷地面積が100平方メートル以上の住宅。
・マンションの場合・・・1棟全体の敷地面積が100平方メートル以上。
5年固定金利型で、5年ごとの金利の見直しがされます。
金利は平成20年1月1日現在で、年2.20%です。
このまま低い金利が完済まで続けば完全固定金利より得になります。
返済は10年以上、リフォームの場合は1年以上。1年単位。
新築の場合、耐火物件は最長35年、木造は25年。
金利上昇の局面である場合、5年後に金利が大幅に上がることも考えられます。しかし現時点ではフラット35よりも金利が低いことが魅力です。
また、フラット35と組み合わせて利用することもできますので少しだけリスクヘッジできます。
申し込み時点の金利が適用されるという利点もあります。
また、ローンを考えていなくても財形貯蓄にはメリットがあります。住宅財形貯蓄と年金財形貯蓄を合わせて元本550万円までなら非課税で貯蓄できる商品なので、ローンを組まないとしてもお得な金融商品です。
住宅財形貯蓄で住宅を購入するための頭金作りに使うと非課税分お得に貯蓄ができます。

民間住宅ローン

多くの人は家を買うときにローンを利用することになると思います。ローンの中でも民間の住宅ローンは、取り扱う金融機関によって内容が異なります。
・銀行ローン。
民間ローンで中心になるのは銀行になると思います。
誰でも借りられるというわけではないようで、一般的に勤続3年以上で、年収200万円以上など借りられる人の条件があります。
物件の条件は特にありません。
融資限度額は5千万円~1億円以下が多いです。
金利の設定方法も選ぶことができます。基本的に固定金利型と変動金利型ですが、両方をあわせた固定金利選択型(5年など固定金利期間終了後、変動金利になるが再度固定期間の選択が可能)というものもあります。
ひとつの銀行の中でも様々な住宅ローンがあります。
フラット35など他の商品と比べたり、併用したりして、もっとも有利になるローンの組み立てを考えるといいですね。
また、期間限定の金利優遇というのもあります。しかしこれは将来金利が大きくなるわけで、しっかり計画をしてからでないと返済不能となる危険があります。
また、インターネットからの利用での優遇など、様々なお得なサービスもありますので、内容をしっかり把握して利用してください。
・生命保険会社。
じつは生命保険会社でも住宅ローンを組むことができるんですね。
日本生命の住宅ローンは、平成20年2月5日現在、最長返済期間は35年で、変動金利が3.075%、固定金利選択型金利で2年が3.25%、15年は4.38%。
それにしても金利が3%4%とかかってしまう。逆に銀行に預金して受け取ることができる金利は1%にも満たないなんてちょっと納得できないですよねぇ。
ニッセイの保険口座を開設して、所定の条件を満たすと金利の優遇があります。
・貸金業者(ノンバンク)。
貸金業者と聞くとプロミス・アイフルなどの消費者金融(キャッシング)を思い浮かべる人も多いかもしれませんが、それだけではなく様々な業者があります。
例えば、旭化成モーゲージのロングライフ住宅ローン。
これはヘーベルハウス専用の長期固定金利住宅ローンです。
借り入れの際の保証金や繰上げ返済時の手数料が無料となっています。
日本モーゲージサービス株式会社はモーゲージローンや変動金利ローンを扱っています。
住宅を購入した不動産業者と提携しているローンなどもありますので、上手に利用したいものです。
住宅の購入に際して、金融自由化のお陰か民間が住宅ローンに参入し、多くの選択肢がある時代になったと言えるでしょう。

住宅購入にかかる費用

家を買うというときにとにかく問題になるのはお金のことだと思います。
よほどお金が余っている人は別として、頭金の準備やローンの契約などで頭を悩ませることでしょう。
まず、入居前には頭金や不動産業者に払う手数料その他の諸経費などが必要です。
頭金の金額ですが、どれくらい準備しておくのかといいますと、だいたい購入物件の2割が目安と言われています。
3000万円の物件なら600万円ということになりますね。
もちろん頭金なしで購入できる物件もありますので検討してみるといいでしょう。ただ、その場合は月々の支払いが大きくなる、もしくは長くなりますので、できるだけ頭金を用意して後の支払いを減らすようにしましょう。
それでは具体的にどんな諸経費が必要になるかみてみましょう。
☆仲介手数料。売主からの直接購入の場合(例:売主が不動産業者)は手数料はかかりません。
☆住宅ローン借り入れのための融資手数料。
☆契約書を作るときにかかる印紙税。
☆火災保険料。
☆土地や建物の登記費用、その手続きのための司法書士報酬料。
☆修繕積立基金、不動産所得税など。
物件によって必要な経費が異なってきます。金額のだいたいの目安としては、新築マンションの場合は物件価格の2.5~5%、中古マンションは5~8%、一戸建て(新築・中古)は6~10%といったところのようです。
この他に新居のために家具等を購入するのあればその分余計にお金がかかりますね。
引越し業者への費用も必要です。
入居前にかかる費用を払ってしまうともうお金が残らないというのでは不安です。教育費などいざという支出のため、少なくとも100万円以上手元に置けるように費用計画を立ててください。
入居後は、住宅ローンの支払いが始まります。
月々払い、ボーナス併用払いがあります。しかし、ボーナスが必ず出るとは限らないご時勢です。
これまでボーナスがもらえていても今年はなし、ということは珍しくありません。
できればボーナス払いなしの月々払いを選びましょう。
毎月支払える金額で、定年前に支払いが終了するようにローン計画することが大事ですね。
この他、毎年固定資産税がかかります。
また、マンションならば管理費・修繕積立金や駐車場料金が必要ですし、一戸建てならば修理に備えて資金を確保しておかなければなりません。
じっくり検討を重ね、将来支払えなくなるような高額な住宅を購入しないように心がけてください。

住まいの条件を考える

住宅を購入する前には、理想のマイホームについていろいろと思い描くことでしょう。
どこに住むか、どんな住まいにするか。
どこに住むかは、多くの人は通勤や通学にどれくらい時間がかかるのかを考えなければなりませんね。もっとも贅沢なのは、通勤通学に縛られないで家を選ぶことなんですが、なかなかそういう人は少ないでしょう。
さて、通勤通学を考えるなら、交通手段は何か、駅やバス停が近くにあるかが大事になってきます。
まt、もちろん生活に必要な施設もそろっていて欲しいものです。夕飯の買物のためにバスで隣町まで行かなければならないのではちょっと不便ですから。学校や病院、スーパー、銀行は近くにあるのかなどを考えて物件を選びましょう。
そして、いちばん気になるのがお金のことでしょうか。物件価格は住宅の購入に際しては重要な決めてとなります。
物件価格が安いからと郊外の住宅を購入すると通勤・通学が大変です。
かといって都心に近いところだと物件価格は高いですし固定資産税の負担が大変だと思います。
小さい子どものいる人ならば、幼稚園や保育園の有無も気になるところです。
次に間取りについても当然考えることでしょう。
これは家族人数に応じて部屋数や大きさはそれぞれ異なります。
まあ、広ければ広いほどいいという人もいますが、あまり広すぎると、物件価格自体も無駄に高くなってしまうし税金も高くなりますし、光熱費も嵩むし掃除も大変・・・といろんな意味で無駄が出てきます。
赤ちゃんがいる場合は目を離したくないですので子どもの様子がわかるオープンキッチンの方が良いかもしれませんね。いやいや独立したキッチンのほうがが良いという人もいるでしょう。
広い家が必要な人や、掃除が大変なのであまり広くない家が良いと思う人、考え方は様々です。
一戸建て・マンション、新築・中古とそれぞれに長所も短所もあります。
個人的には中古の一戸建てがいいのではないかと思っています。新築だと買った瞬間に資産価値が1割減ってしまうそうですからね。ただ、中古だと構造のしっかりしたものを選ばなければ、建物の寿命の点で心配が残ります。
また、間取りや広さだけに気を取られていると、家具を置く場所がなくなってしまうこともあるでしょう。引っ越した後に気づくと悲惨ですので気をつけましょう。
洋間だけでいいのか、和室が必要かという選択も必要です。
最近はオール電化の物件がありますが、それを選ぶかどうかという問題もあります。
また、省エネ住宅にするかどうかという選択もありますね。
駐車スペースの問題もあります。
一戸建てでも1台だけ駐車できればいいのか、2台以上のスペースが欲しいのかを考えましょう。
マンションの駐車場が自走式・機械式の2種類があり、機械式の方が料金が高くなります。
住宅の購入には、考えなければならないことがたくさん出てきます。
このような様々な条件を考えるのは大変でしょうが、家族で相談して悔いの残らない物件を選んでください。

物件の現地見学 室内

インターネットや不動産屋さんを通じて情報収集をし、購入価格や立地、部屋の広さなどを考慮して、これは、と思う物件があったら、面倒とは思わずに現地見学しましょう。
まあ、実物を見もせずに買う人はほとんどいないと思いますけど。
でも、新築の場合は建売でなくては実物を見ることはできませんね。
新築マンションなどはできあがる前に販売する場合もありますが、モデルルームと現地には必ず足を運びましょう。
現地見学のときに住宅室内・室外のどんなところに注意すればいいのでしょうか。
・日当たり。
南向きの物件であっても、日当たりがいいとは限りませんよ。南側に高層マンションがあったり、傾斜地のために日が入らない場合もあります。
また、南側に広い空き地がある場合は・・・これから高いビルが建つかもしれませんよ。
きちんと確認しておきましょう。
マンションの場合、窓のない部屋がどの程度暗いのかも見ておきましょう。
ただ、個人的には日当たりの優先順位は低いほうです。
・風通し。
これは非常に大事ですね。
風通しが悪いとカビに悩まされることがあります。カビが増えれば建物の寿命も縮んでしまいます。
窓の位置や大きさ、見ておけるなら押入れの中の状態も把握しておきましょう。
・間取りのチェック。
前もって、間取り図を確認するだけでは間取りの使い勝手はわからないものです。実際に見たり動いたりして使い勝手が便利だと思ったり、不便だと判明する場合があります。
玄関を入ってすぐのトイレは扉を開いたらトイレの中が見えたりするのはいやですよね。
それから、キッチンの高さは使いやすいか、備え付けの器具にはどのようなものがあるか(たとえば食器洗い乾燥機など)をチェックしておきましょう。
マンションの場合は、歩く音がどの程度響くのかや、壁のつくりはしっかりしているかなども確認しておきましょう。
・中古物件について。
リフォームを施さないと住めないような物件もあります。
また、古くなって扉がきちんと閉まらないなど不具合もある場合がありますので、扉やふすまの開け閉めも確認してください。
床を歩いてきしんだりへこんだりしないか、などもチェックしておきましょう。
畳の場合は畳をめくって確かめてみる必要があります。畳の下はくさってふにゃふにゃなんていうこともありますので。
もちろん水道の水、トイレの水は全開にしてみましょう。水圧は十分でしょうか? スムーズに排水できているでしょうか?
ベランダやバルコニーも確認して、防水がほどこされているかを見るのも大切です。
外から建物を見るのも大事です。腐っている部分はないか確かめましょう。
それから壁や基礎の部分にひびが入っていないかも確かめる必要があります。
幅の広いひびが入っているようなら、地盤が軟弱なのかもしれません。
住宅の購入には、たくさんの確認事項があり、面倒に思うことが数多くあります。
しかし、一生住む大切な財産の購入です。
気になる物件を見つけたら、何度でも納得がいくまで見て尋ねて、賢く住宅を選択してください。

物件の現地見学 周辺の環境はここを見る

現地見学では住宅の中や建物自体がどのようになっているか確認するのはもちろん大切なことですが、それだけで住宅購入を決める人はいませんよね。それと同じように周辺の環境にも注意を払うのが当然でしょう。
住宅の周辺の環境を見るときのポイントを挙げてみましょう。
・駐車場。
自動車をもっている人がマンションを購入する場合、駐車場をチェックしますよね。その際、駐車場が建物から遠いかどうかだけでなく、駐車場からマンション外へ出る時の車の出し入れのしやすさや危険性など確かめておきましょう。
直接交通量の多い道路へ出る作りになっていると、車の出し入れが大変な場合があります。
・駐輪場。
駐車場に注意を向けがちですが、駐車場だけでなく駐輪場も見ておきましょう。
駐輪場が狭い物件だと不便なこともあるでしょう。自転車やバイクが置きやすいか確認しておきます。また、駐輪場の利用状況を見れば、そのマンションの住人のマナーがどんなものかも推測できるでしょう。
・立地。
地図上では住宅のある場所の様子はよくわかりません。
実際に物件を見てみると急な坂道の上に建っていてたどり着くのに大変な思いをしたなんてこともありえます。また、バス停や駅が説明よりも遠い場合もあります。
近くにバスや電車の路線があっても本数が少ない場合もあります。特に田舎ではそうですよね。これは時刻表で確認する必要があります。
子どもがいる方は通学路が人気のない場所かどうかも気になりますね。人気のないくらい場所を行き来させるのは非常に危険といえます。
また、交通量が多いかどうかも気になるところでしょう。
それから、周辺になにか騒音のもとになるものはないでしょうか?
工場があったり、公園があったり、飲み屋があったり、パチンコ屋があったり・・・騒音源が近いところは避けたいものです。
夜道が明るいかどうか、街灯の設置状況も確認しておきましょう。
日中だけでなく、昼と夜の違い、平日と休日の違いも見ておきたい項目です。
雨の日は歩きやすいか確かめてみるのも良いですね。
雨の日に水がたまりやすいような土地であれば、洪水も心配ですし、地盤がゆるいと考えられますので地震の時も心配です。
・ご近所の人
もし、話が聞けるなら、周辺やご近所の方の意見は非常に参考になります。
何か困ったことは起きないか聞いておきたいものです。
これから先、ご近所として長年つきあっていく方々がどのような人達なのか知っておくのも良いと思います。
住宅の購入にあたっては、何度も足を運び納得のいく物件を選んでください。
人生の大きな買い物です。
悔いのない購入にしたいものです。

住宅の情報の集め方

住宅を購入しようというときには、是非ともこれは住みたいと思えるようなすばらしい家を、できれば手ごろな値段で買いたいものですが、どのような手段で探せばよいのでしょうか。
近年は昔と違いまして情報は手に入れやすくなっているので非常に楽になったといえますが、逆に情報が多すぎて困るという人もいるかもしれませんね。。
まずは不動産業者。
住まいを探すだけでなく、住宅ローンの申し込みや売買契約でもお世話になるでしょう。
購入したい住宅の条件を提示しておくと、物件の情報をいち早く知らせてもらえます。
住宅の引渡しまで長期間のおつきあいとなります。
ですから良い不動産業者と親しくなっておきたいものです。
だから最初はできれば複数の不動産屋に行って比べてみましょう。何でも相談できる人のいる、しかも信頼できる不動産屋を選びましょう。お店に入った瞬間に嫌な感じがしたら・・・その勘には従っておいたほうがいいかもしれませんよ。
また、大手の不動産屋が良いとは限りません。小規模でも地元の情報に詳しい不動産屋さんは沢山ありますからね。
わからないことは遠慮なく尋ねられる、この人なら信頼できると思える営業マンに出会うと安心して物件選びができます。
つぎに折込チラシ。
新聞を取ってないとあまり目にすることはありませんけど。
地元の物件を探すのに便利です。
現在の居住場所に近い物件を探す場合には、多くの情報を得ることができます。
また、新聞自体に広告が掲載されていることもあります。
目立たない3行広告とかですね。けっこう掘り出し物があったりします。
それから住宅情報誌。
広範囲の物件情報を探すのに便利です。
物件情報だけでなく、ローンの計算方法や住宅購入者の声などが多くの情報が1冊にまとまっています。最近は無料の住宅情報誌もいろいろとありますので全種類もってかえって見比べてみるのも楽しいでしょう。重いですけど。
あとは現在はインターネットが使えるのが一昔前と大きく違うところです。
インターネットによって、不動産探しは飛躍的に便利になりました。
ヤフーや楽天のサイトに行けば、全国の不動産を比べることができます。
相場もすぐに掴む事ができるのが嬉しいですね。
また、必要な情報を送ってくれるメールマガジンもあります。
住みたい場所をグーグルやヤフーの検索窓に入れて調べるのもいいでしょう。
不動産のオークションも行われています。
掲示板やコミュニティなどで情報交換もされていて、なまの声をきくこともできます。わからないことを気軽に質問できる場もあります。
また、物件情報を写真で得ることも可能。
ローン試算も簡単にできるHPもあり、時間のない人には便利なツールがたくさんあります。
情報量が多いので不必要な情報に振り回されないように気をつけながら、上手に活用してください。
昔は情報量に関しては、業者と買い手とで不公平なほどの差があったのですが、今はその差もだいぶ縮まったといえますね。
住宅の購入には、多くの情報が必要です。
様々な媒体を利用して上手な買い物をしてください。

住宅契約と重要事項説明書

購入する住宅を決定するといよいよ契約となります。
しかしいきなり契約するというわけではありません。契約前の重要な手続きがあります。それが「重要事項の説明」です。
契約する前に買主に向けて重要事項説明書を元に、重要事項を宅地建物取引主任者から説明を受けます。またこの説明ができるのは宅地建物取引主任者の資格を持っている人だけです。それ以外の人の説明は、法律上有効とは言えません。
説明が終わって売買契約が同じ日に行われるのが一般的です。
重要事項説明とは、文字通り重要な事柄の説明ですからいい加減に聞き流してはいけません。疑問があれば納得いくまで説明を求めるべきで、納得行かなければその場で契約すべきではありません。具体的な内容としては、物件の内容、契約内容、承認事項などで、契約内容の中でも特に重要な事項のことです。
細かい説明がありますので、わからないことは質問をして理解するよう心がけてください。とにかく全部理解できるまで質問しましょう。大事な買物ですからね。
重要事項の中に手付金・契約の解除・契約不履行・ローン特約についての説明があります。
手付金は一般的に、契約して契約の履行(物件の引渡し)までに、買主は手付金の放棄、売主は手付金の2倍を買主に渡せば契約を解除できます。
手付金は消えてしまうものではありません。契約解除がなければ売買代金の一部となるので安心です。金額としては物件価格の1割~2割が一般的です。
相手方が契約不履行の場合(物件を引き渡さない等)、これは債務不履行に当たりますのでこちらで契約を解除でき、相手方は違約金を支払う、とするのが一般的です。
違約金の額についても説明があります。
ローン特約では、借り入れを予定している住宅ローンが借りられない場合、契約を無償解除できるというものです。お金がなければどうしようもありませんからね。その場合、売主は受け取ったお金を返還しなければならないとされている場合がほとんどです。
この重要事項を把握しておかないと、いきなり転勤になって住宅を購入できなくなった場合や、ローンの審査が通らなかった場合にトラブルが起こる可能性があります。
面倒と思わずにしっかり重要事項説明書に目を通し、理解することが大切なのです。

住宅の売買契約 注意点

住宅の購入をする場合、また賃貸の場合もそうなんですけど、契約前に買主が宅地建物取引主任者から重要事項説明をしてもらいます。そのあとに売買契約となります。
売買契約書を見るときは重要事項説明書の内容は文字通り重要ですのでしっかり読まなくてはなりません。また、それ以外に危険負担、瑕疵担保責任やアフターサービスなどについても明記されています。
こちらもきちんと目を通して内容を把握しましょう。
危険負担とは、契約を結んだあと、物件を引き渡してもらうまでの間に、火事など災害で住宅が壊れてしまって物件が渡せなくなってしまった場合どうするのかという話です。
もちろんこれは、壊れた場合は修理費用は売主負担、倒壊の場合は契約の白紙解除となっていなくてはなりません。そうでなければお金だけとられるという馬鹿な契約になってしまいます。
法律的にはどうなっているのかといいますと、危険負担の特約がないと、民法では契約が成立した場合、不可抗力で建物がなくなっても、購入の代金を支払わなければなりません。
そんなことがないように、契約書には目を通さなければならないのです。
瑕疵とは、欠陥のことですね。欠陥住宅とか言うあれです。
この場合の瑕疵は、通常の注意では発見できない雨漏りや、床が傾いたなどの構造上の欠陥。
瑕疵担保責任では、新築の住宅の場合はかなり長い期間を保障してもらえます。構造上の見えない主要構造部分の瑕疵の場合は10年間、建築主もしくは売主が瑕疵の補修などが義務付けられています。ただ、悪質な業者だと姿をくらましてしまう場合がありますので、少なくともそういう業者は避けなければなりませんけど。
中古物件では、この瑕疵担保責任が特約で免除されていることが多いですね。中古だから仕方ないのかもしれませんが、そこは話し合いです。納得がいく契約を交わすようにしてください。
ちなみに民法では、瑕疵を知った日から1年以内に損害を請求できます。
アフターサービスでは、どのようなことが条件になっているのか目を通しておきましょう。
入居後、不具合が出たときに修繕してもらわなくてはならないかもしれませんから。
アフターサービスは売買契約後、契約で定めた一定期間、一定の場所の補修を売主の責任で行う内容が一般的です。
定期点検がある住宅もあります。
重要事項説明書、売買契約書ともに大切な書類です。
目を通し、きちんと保管しておいてください。